最近，一则大学同宿舍 6 女生合伙买房的新闻，刷了屏。
大学同宿舍的六个女生，毕业后去旅游，顺便在杭州千岛湖一起买了套 77㎡房子。
从照片上来看，这套中式合院黑瓦白墙，绿树成荫，总价也不贵，就 200 万。
女孩子们还算了一笔账：
房子买下来了就随时可以去住，不住就用来做民宿，一年能赚个 12 万，投资回报率高达 6%。
实在是美滋滋，这不比基金赚多了？
其实，背后很可能是一个惊天大坑。诱惑之后，就是陷阱了。
从视频看，几位女生也是冲动出手。
她们说，六个人每人几万块，房子首付就凑出来了。
微博上，几十万的点赞蜂拥而至，她们的朋友圈也是一片艳羡之声，纷纷夸起了 " 神仙宿舍 " 和 " 神仙友情 "。
几位女生表示，买房也是因为上学时候立下的 flag：
" 以后要一起买房一起养老 "。
这种梦幻般的友谊打动了很多女生，她们纷纷在评论区 @起好闺蜜，表示以后也要像这样住在一起，上演一出现实版的老友记。
吊诡的是，在新闻中出现的法拍房界面，这个房子下方具体信息都被官方打了二维码。但标题还是清晰写着：千岛云水江南 8 幢 106 室。
通过翻阅阿里法拍房平台能发现，这个 200 万的房子，竟然是 5 月 1 日才正式开拍。
那么，4 月 29 日发出的视频里，那些女生们手拿的合同究竟是什么合同？
巧合的是，最近的阿里法拍软文也有这个项目的宣传——
" 倘若想做民宿，爱彼迎、小猪平台都可随时托管挂牌，省心省力。目前一套房每晚的市场均价在 2000 元左右，年投资收益率大概在 6%。"
除了疑似软文外，这个项目的问题还在哪儿呢？
作为一个地产老司机，我可以负责任地告诉大家，上述所谓的闺蜜买房是一个极其经典的案例，基本上把能踩的雷都集齐了：
首套资格、合伙买房、旅游地产、售后返租 ......
普通人的生活中就常常会遇到类似的问题，一不小心，就会被坑得很惨，分分钟血本无归。
首先，合伙买房，名字究竟到底写谁的？
都写上吗？那这情比金坚的六姐妹以后买房都是算二套，在很多城市买房，首付分分钟都要多出大几十甚至上百万。
这简直就是一出惨剧。
例如，等以后她们中有人要结婚置业了，在杭州二套可是六成首付，比起首套房足足多了三成。
更可怕的是，后续财产纠纷出现的可能非常大。
比如，如果没有对出资比例、产权分配等提前通过合同 / 协议的形式做好明确，后续就会陷入无止境的拉扯。
又比如，现在大家各出几万相安无事，但房子是有月供的，万一有人经济情况发生变化，交不上月供，又是一滩泥淖。
相关的案例早已频频见诸报道——
亲兄弟尚且因为买房闹上法庭，更何况只是没有血缘关系的朋友？
退一万步说，就算事先都做好了约定，也签好了合同，又都确认对方的人品，这个投资也不被看好。
因为，这个项目实在太偏了！
新闻视频里提到的千岛湖云水江南，确实是在杭州没错，但是在两百多公里外的郊区，就连开车都要三个半小时。
要知道，杭州开车去上海都只要两个半小时，可想而见这个地方究竟有多偏僻。
新闻里宣传的 " 去旅游顺便就买了一套 "，其实就是过去几年很流行的旅游地产推广文案。
这种旅游地产项目，常常设立在风景区周边，打着 " 即能自住又能投资 " 的名头让人买房。销售兼导游们往往极为亲切，对你嘘寒问暖：
哥姐，没事咱能过来住住，多省酒店钱！买了还能出租，有专业运营方帮你打理，躺着赚钱多好。
例如，著名的乳山海景房，不知道葬送了多少人的财富。
十年前 20 万买的房，现在只能等到下一个接盘侠到来，最终 13 万出手。
究其原因，就在于天量供应下，本地人不住，外地人买了还不住，最终导致二手房缺乏流动性，房子才会加速贬值。
而现在，越来越多的旅游地产通过微博、小红书盯上了小有积蓄的年轻女性，他们最经常鼓吹的是：
独立女性一定要早日拥有一套属于自己的房子，用来投资理财。
但是，很多时候这种旗号背后，推的项目要么是华而不实的公寓，要么是坑足三代的商铺，再不然就是被吹上天的旅游地产。
可谓定向割韭菜。
这些项目，不管外在形式怎么样，有一个共通的坑点：
他们都宣称 " 售后返租 "。
这是一个谁踩谁倒霉的坑，无一例外。
所谓售后返租，就是开发商在出售一些公寓、商铺、旅游地产等项目时，为了加快资金回笼，向买房人承诺买房后，会有专业运营方打理，每个月会得到源源不断的租金，甚至是租金抵月供。
但是，售后返租，是法律明令禁止的行为。
建设部《商品房销售管理办法》 ( 建设部令第 88 号 ) 第十一条规定：" 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"
最高人民法院甚至在 2011 年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。"
对此，不少地方住建局还会出台细则，对销售返租进行全面禁止。
原因，就在于售后返租，实质上是开发商在转移风险。
对于一个成熟商业地产的运营和市场的培育，有着较高要求。但现实中，很多开发商根本就不具备这个能力。
例如，当年把李亚鹏坑惨了的雪山小镇，就是一个血淋淋的例子。
一旦经营不善，鬼精鬼精的开发商更是事了拂衣去——
早在买房之初，开发商就会通过分开签协议的方式规避风险。
例如，投资者与开发商之间是买卖关系，而委托管理协议是投资者与运营方签订的。
也就是说，即使商业地产亏惨了，租金断流，那也都是运营方的锅，跟开发商一毛钱关系都没有。
你说要打官司？
大部分运营商压根就没钱，就算打赢了官司也是血本无归，逼急了人家直接破产，你又能奈它何？
更可气的是，很多开发商为了尽快把房子卖出去，会夸大后期回报率，拔高买房人的预期。
以文章开头提到的那个千岛云水江南项目为例，相关的营销软文这样介绍：
以 77 平方为例子，前三年租金为 1600 一天，平均入住率 50%，5:5 分成，到手近 15 万一年，再加上一年 20 天全国同价位交换房券，28 天免费入住，年回报率约 8.8%。
很多人一看到 8.8% 的回报率，立马就冲动上头刷卡。
但问题是，这么高的回报率，开发商怎么不自己运营呢？
说到底，售后返租，就是买房人在掏钱为开发商解决资金难题，承担了所有的房屋贬值、租金断流等风险，一旦出事，对方破产跑人。
上述这些，都是有着大量例子的。
2017 年，长春市农安县合隆镇 " 海之恋 " 项目，号称投资 25 亿，精装公寓及商铺售后返租，返还比例为总投资额的 8％-10％，每年返还 4 次，共返 10 年。
结果 2018 年 10 月，相关负责人失联，" 海之恋 " 项目直接烂尾，直到去年 3 月才有人接盘。
几十上百万买了堆钢筋水泥，还不得不月月花钱供养。这何苦呢？
买房路上的坑实在太多，在你没有足够能力成为 0.1% 的大师之前，有几个不要：
不要碰任何售后返租产品；
不要以投资目的去买旅游地产；
不要冲动上脑多人合伙买房；
不要冲动买任何没有升值空间的房子将就住着，占了名额又占了资金。
上述四不要，都是助你躲开大坑的要诀。
◎本文作者 | 夏虫